Wohnen

Schleichende Gentrifizierung

GentrifizierungNedderfeldstraße, Linden-Nord, Hannover

Der Streit um die schleichende Gentrifizierung begann im Frühjahr 2011. Vor allem junge Menschen fanden im Stadtteil keine Wohnung mehr. Es lag erst einmal nicht an den hohen Mieten, der Wohnungsmarkt war einfach dicht. Erstmals seit vielen Jahren gab es wieder Nettozuzüge, das heißt Hannover wuchs und die angesagten Stadtteile, insbesondere Linden, gerieten unter Druck. Mit der Besetzung eines vom Abriss bedrohten Wohnhauses machte eine Gruppe junger Menschen auf die Situation aufmerksam. In Folge der Besetzung wurde nicht etwa über die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt diskutiert sondern über die Frage, ob Hausbesetzungen legitime Mittel zivilen Ungehorsams seien.

Ein Teil der Debatte wurde in den örtlichen Zeitungen aufgenommen. Zwei Auseinandersetzungen sind hier stellvertretend aufgeführt. Meine Argumentation orientiert sich jeweils an einer zentralen Grundfigur: Wenn wir das Gleichgewicht in unserem Stadtbezirk halten wollen, müssen wir darauf achten, dass niemand aus dem Stadtteil verdrängt wird. Verdrängung ist ein leiser, schleichender und irreversibler Prozess und trifft immer diejenigen, die sich am wenigsten wehren und artikulieren können.

Vielfach ist uns diese Argumentation im Munde umgedreht worden. Wir würden etwas gegen Neuzuzüge haben, uns gegen die Besserverdienenden richten, Investoren verschrecken. Das ist nicht der Fall, jede und jeder ist hier gerne gesehen, der am Gemeinwohl mitwirken möchte. Es hat in der Vergangenheit genügend Beispiele schonender Sanierung und ehrenamtlichen Engagements für eine Verbesserung der Stadtteile gegeben. Die Methoden der jüngeren Zeit, Menschen aus den Wohnungen „rauszuwohnen“ und am Rande der Legalität unter dem Druck des Wohnungsmarktes Verträge abzuschließen und Mieterhöhungen durchzuführen, bewirken das Gegenteil. Entsolidarisierung und Misstrauen.

Zwei Dialoge, ein Interview, eine Persiflage und ein aus der Auseinandersetzung hervorgegangenes Positionspapier skizzieren die Gentrifizierungsdebatte:

Gentrifizierung in Hannover-Linden (h1-Fernsehen Juni 2012)

Interview im Kleeblatt (Ausgabe Oktober 2012)

Gentrifizierung – Wem gehört die Stadt (November 2012)

Streitdialog Barkoff/Gardemin (Januar bis März 2013)

Bezahlbarer Wohnraum in verdichteten Wohnquartieren der Stadt Hannover – Vorschlag zur Eindämmung von Verdrängungsprozessen und Wohnungsnot (Positionspapier Daniel Gardemin, Mai 2013)

Steigen die Mieten in Linden? Eine Diskussion (Februar 2014)

Das Ihme-Zentrum – Ein starkes Stück Hannover

Hochhaus
Ihme-Zentrum, Linden-Mitte, Hannover

Das Ihme-Zentrum ist ein starkes Stück Hannover. Rund 2.400 Menschen leben hier, für die Stadt und die Stadtwerke arbeiten über 1.400 Menschen in zwei Hochhäusern. Der Stadtwerketurm ist mit 92 Metern das höchste Haus Hannovers. Der größte Teil der Gewerbeflächen steht aber seit über zehn Jahren leer. Nach dem Niedergang der Einkaufspassage gelang es nicht, das Ihme-Zentrum wieder zum Leben zu erwecken. Dabei  erwarb sich das Ihme-Zentrum zu Bauzeiten Anfang der 1970er Jahre einen besonderen Rekord. Das seinerzeit größte Betonfundament Europas wurde hier auf dem ehemaligen Gelände der Textilfabrik Lindener Samt gegossen. Die Dimensionen sind dann auch gewaltig: 1.000 Meter Länge, 200 Meter Breite, 20 Geschosse, 285.000 Quadratmeter Brutogeschossfläche.

Derzeit können zwei Hochhäuser, 200 Wohnungen, Ladenpassagen und ein Parkhaus mit 1.400 Stellplätzen aus dem Insolvenzpaket des Carlyle-Hedgefonds von der Landesbank Berlin erworben werden.

Am 23.2.2009 brach die Revitatalisierungsstrategie des Hedge-Fonds wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Zwei Beiträge zur Debatte sind hier aufgeführt:

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Daniel Gardemin, 3.2.2009 (veröffentlicht in Lindenspiegel-online)

EIN HAUCH VON EWIGKEIT SCHWEBT ÜBER DEM IHMEZENTRUM

Mit meinem Sohn habe ich den Bau des ECE am Hauptbahnhof in seinen einzelnen Bauabschnitten verfolgt und die Logik der Baumaßnahme nachvollziehen können. Hier wurde Zug um Zug eine Idee umgesetzt und parallel in der Öffentlichkeit kommuniziert. Ganz anders der Baufortschritt im Ihmezentrum, auch wenn er nicht in allen Belangen vergleichbar ist. Insbesondere die Arbeit in der vorhandenen Bausubstanz erfordert eine andere Umsetzungslogik. Im Vergleich sind mir als Nachbar des Ihmezentrums dennoch mehrere Dinge aufgefallen. Es sind zu keinem Zeitpunkt Arbeiten mit Nachdruck und mit vollem Einsatz von Manpower und technischem Gerät durchgeführt worden. Nur von Stadt und Eigentümerschaft durchgeführte Maßnahmen verliefen zügig. Es drängt sich daher der Verdacht auf, dass Bauzeiten bewusst gestreckt wurden und viele Einzelgewerke an Kleinaufträgen gearbeitet haben. Desweiteren suggerierten die unterschiedlichen Bauschilder, die immer wieder neu datiert wurden, Zielstellungen, die selbst dem Laien bei genauerem Nachdenken als unrealistisch erschienen. Flankiert wurde die Arbeit von einer Einpersonenöffentlichkeitsarbeit, die mittels einfacher Präsentationen selten den Eindruck von durchdachten Zeitplänen, schönen Innenausstattungen und großen Geldsummen erweckte aber gleichzeitig durch Geheimniskrämerei und wenig kommunikativem Umgang mit Miteigentümern und Stadtverwaltung als wenig vertrauenswürdig erschien. In der Summe machte das Ganze einen unzusammenhängenden und undurchsichtigen Eindruck, vor allem vor dem Hintergrund der zügigen und professionellen Umsetzung des ECEs am Hauptbahnhof. Es scheint mir auch fraglich, dass die ursprünglich veranschlagten veranschlagten 50 Millionen Euro, die später auf 40 Millionen Euro korrigiert wurden, von den Investoren wirklich verarbeitet wurden. Wer sagt uns, dass es nicht vielleicht nur zehn Millionen waren, wesentliche Arbeiten scheinen ja noch gar nicht durchgeführt worden zu sein.
In dieser Logik sehe ich auch das abrupte Ende des schleppenden Baubetriebes, bei dem der vom Investor genannte Grund der gestoppten Kreditflüsse der Landesbank Berlin nur den hoffentlich vorläufigen Schlussstein einer unkonventionellen Baustelle darstellt. Was passiert hinter den Kulissen und was sind die Ziele des Investors? Da Verschwiegenheit zu den Stärken des Investors gehört, bleibt die Spekulation, die sich aber auf Indizien stützen kann. Hierzu meine Gedanken, in Details unfertig und ohne Anspruch auf Vollständigkeit, in der Pointe zuspitzend.

Immerhin begann die Baumaßnahme bereits vor zweieinhalb Jahren im Juni 2006, als der damalige Oberbürgermeister Herbert Schmalstieg vergeblich versuchte mit dem ersten symbolischen Baggerhieb eine Mauer einzureißen. Hallo-Linden orakelte: „Ein Hauch von Ewigkeit schwebt über dieser Szene“. Manche sahen im misslungenen Anstich schon damals ein schlechtes Omen für die bevorstehenden Umbaumaßnahmen, geradezu ein Menetekel für die Unbesiegbarkeit der Trutzburg. Damals hieß der Investor noch Frank-Michael Engel, der seit dem Erwerb der Gewerbeflächen im Jahr 2000 bereits sechs Jahre hatte verstreichen lassen. Ihm ging es aber, wie sich erst später herausstellte, nicht um die Umsetzung der Baumaßnahme, sondern um den richtigen Zeitpunkt der Weiterveräußerung mit Gewinn. Diese war möglich, nachdem die Stadt zusicherte, insgesamt rund 20.000 Quadratmeter Gewerbefläche für das Amt für Jugend und Familie und 6.300 Quadratmeter für den Fachbereich Senioren anzumieten und bauliche Flankierungsarbeiten zu leisten.

Bereits einen Monat nach Baubeginn verkaufte Engel den Großteil seiner Anteile an einen Private Equity Fonds der Carlyle Group, den Carlyle Europe Real Estate Partners II (CEREP II). Dieser Fonds ist zwar mit fast 800 Millionen Euro aufgelegt, seinen Profit erzielt er aber mit einem hohen Anteil an geliehenem Geld, mit dem er vor allem problematische Großimmobilien erwirbt und zur Sanierung bringt. Mit minimalem Eigenkapitaleinsatz werden riskante Geschäfte getätigt. Hohe Steuervorteile auf fremdfinanzierte Kapitalgewinne und geringe Eigenkapitalverluste bei einem Scheitern des Vorhabens führen zu hohen Renditezielen von i.d.R. über 30%. Das hohe Risiko des Scheiterns kennen natürlich auch die Banken, so dass der Liquiditätsfluss im Zweifelsfall schnell gestoppt wird. Das Ihmezentrum ist, trotz Wertsteigerung vor allem durch die städtischen Zusagen  – niemand will es gerne hören – eine sogenannte Schrottimmobilie. Dies macht sie ja für Investoren auch so interessant, insbesondere wenn die Kommune sich gezwungen sieht, über immer weitere Investitionen Schaden von der Bevölkerung abzuwenden.

Geld von den Banken scheint es in absehbarer Zeit jedenfalls nicht zu geben. Am 28.1.09 berichtet die Financial Times über die Krise der Private Equity Fonds, im Volksmund Heuschrecken genannt: „Keine Bank leiht ihnen mehr Geld, ihre wenigen Deals platzen reihenweise, und das öffentliche Ansehen der Private-Equity-Investoren konkurriert mit dem von Totengräbern“. Das Ausbleiben von Fremdkapital wird Carlyle zu veränderten Renditestrategien zwingen, bei der auch Alternativen zum Weiterbau eine Rolle spielen werden. Vorstellbar ist die Veräußerung der Immobilie, was sich allerdings innerhalb der Umstellungsphase in der Finanzkrise als problematisch erweisen würde, es wird schlichtweg keinen Käufer geben. „Der europäische Immobilienmarkt steht von mehreren Seiten unter Druck. Da Banken kaum noch größere Kredite vergeben und Investoren vor Neuengagements zurückschrecken, steht zu wenig Kapital für neue Projekte zur Verfügung“, so Spiegel-Online vom 2.2.2009.

Andererseits lässt sich im Immobiliengeschäft auch über den Faktor Zeit Rendite erzielen. Insbesondere die chronische Unterbewertung deutscher Immobilien im internationalen Vergleich könnte mittelfristig die Immobilienpreise steigen lassen. Werden in dieser Zeit noch Zugeständnisse der öffentlichen Hand erreicht, kann auch ein mehrjähriger Baustillstand durchaus noch lukrativ erscheinen. Für Gespräche mit der Stadt könnte auch ein möglicher Unterhändler Frank-Michael Engel, der sich nach dem heimlichen Verkauf seiner Anteile nun am 21.1.09 um Seriösität bemüht einem Gespräch mit der NP stellt, wieder aktiv werden.

In der Geschäftspolitik ist keine Rücksicht auf Bewohner und Stadt zu erwarten, sofern keine Gegenleistungen in Aussicht stehen. Hier hätten Wohneigentümer und Stadt allerdings ein zumindest moralisches Recht auf Auskunft und Verlässlichkeit. Wahrscheinlicher ist aber, dass der Stadtverwaltung nicht einmal eine funktionierende Telefonnummer zur Verfügung steht. „Die Stadt werde zeitnah über die Ergebnisse der Gespräche mit der Bank informiert“, so die HAZ am 22.1.2009. Carlyle bestimmt die Spielregeln, der Stadt bleibt nur die Statistenrolle.

Allerdings gibt es Gegenwind von anderer Seite. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass der Stillstand am Ihmezentrum auch mit dem Regierungswechsel in den Vereinigten Staaten zusammenhängt. Die Ankündigung des neuen Präsidenten, fünf Tage nach Baustopp im Ihmezentrum, Hedgefonds und co. stärker über die Börsenaufsicht zu regulieren, dürften Carlyle und auch die geldgebenden Banken bereits im Vorfeld sensibilisiert haben. Da in der Finanzwelt nichts wirksamer ist als auf die Zukunft ausgerichtete Strukturinformationen, kann der schnelle Baustopp auch vor diesem Hintergrund interpretiert werden.

Neben der Kaffeesatzleserei sollte aber noch ein Blick auf die Zahlen geworfen werden. Denn hier zeigt sich, wie erfolgreich über Zeitverzug, Verfall, Geschäftsschädigung, Wertminderung von Wohneigentum und Veränderung von Bausubstanz Druck auf die anderen Eigentümer und die Stadt als Moderatorin ausgeübt wurde.

Ohne Anspruch auf Vollständigkeit ergibt sich aus den vorhandenen Pressemitteilungen folgendes Bild: es wurden anfänglich durch Frank-Michael Engel 1,2 Millionen Euro aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft für Architektenplanungen entnommen (Hallo Linden 14.4.2004), dann wurden durch Engel Hausgelder seines erworbenen Anteils an der Gesamtliegenschaft in Höhe von damals 65 Prozent nicht eingebracht sondern direkt investiert (Hallo Linden 14.4.2004), anschließend sagte die Stadt Ende 2005 2,2 Millionen Euro Zuschüsse für die Mallsanierung zu, die bis heute noch nicht abgerufen sind, zudem 5,3 Millionen Euro für den Umbau der Blumenauer Straße, den Schwarzen Bärens und den Küchengarten (regional-themenguide.de). 50.000 Euro für den Abriss der Brücke bezuschusste später Carlyle. Die Wohnungseigentümergemeinschaft investiert 11 Millionen in Fassaden und Haustechnik, wobei der Anteil des Mehrheitseigentümers Carlyle nicht ersichtlich ist (vgl. regional-themenguide.de). Im Zuge der von der Stadt beantragten Fördergelder aus dem europäischen Regionalfördertopf ERFE für den Stadtumbau-West, der vollständig dem direkten Umfeld des Ihme-Zentrums zugute kommt, wurden inzwischen bewilligte EU-Gelder und Bundesmittel in Höhe von jeweils 1,3 Millionen Euro für Uferweggestaltung und Flächenanbindung eingeworben. Die Stadt schießt ebenfalls 1,3 Millionen Euro zu, die aus den Zusagen aus 2005 abgezogen werden sollen (Drucksache 1418/2007 der Stadt Hannover). Insgesamt steckt die öffentliche Hand damit zusätzliche 2,6 Millionen in das direkte Umfeld des Ihmezentrums. Dazu kommen die oben genannten Mietzusagen über 26.000 Quadratmeter Gewerbefläche, zu denen noch der Umzug der Polizeidirektion West mit 3690 Quadratmeter hinzuzuzählen ist. Ohne Kenntnis der vereinbarten Mieten ist über die Planungssicherheit ein erheblicher Vorteil für den Investor entstanden. Die Mietverträge laufen über 20 Jahre, wobei von einer Mietpreisstaffelung auszugehen ist.

In der Summe hat die Eigentümerschaft über 12 Millionen Euro seit 2000 investiert, die öffentliche Hand hat Zusagen in Höhe von über 10 Millionen getätigt, von denen schon erhebliche Mittel geflossen sind. Dazu kommt die Anmietung von rund 30.000 Quadratmeter Gewerbefläche zu garantierten Mieten über 20 Jahre, die bei geschätztem einem Euro Vorteil je Quadratmeter und Monat jährlich einen Zuschuss von rund 360.000 Euro ausmachen. Über die gesamte Laufzeit also noch einmal 7,2 Millionen, die als buchhalterischer Wert selbstverständlich bei der Akquise von Fremdkapital eingesetzt werden. In der Summe fließen durch Eigentümerschaft und öffentliche Hand rund 30 Millionen Euro in das Projekt und sein Umfeld.

CEREP II und Engel haben, wenn man die Planungsgrundlagen aus dem Jahr 2005 zugrunde legt (vgl. regional-themenguide.de), folgende Investotionen getätigt. Von den geplanten 25 Millionen Euro, die in Fachmarktzentrum und Büroflächen fließen sollten, sind möglicher Weise 30 Prozent verbaut. Für Rohbaukosten werden 30 bis 40 Prozent der Bausumme veranschlagt, der Rohbau der Gewerbeflächen ist aber augenscheinlich noch nicht fertig gestellt, den Baufortschritt der Büroflächen kann ich nicht beurteilen. Dennoch sind wohl nicht mehr als 7 bis 8 Millionen Euro verbaut worden, davon mindestens 1,2 Millionen Euro, wahrscheinlich mehr, aus Instandhaltungsrücklagen (s.o.). In die Tiefgarage flossen schätzungsweise 4,75 Millionen Euro von 5 Millionen geplanten Euro, mindestens 0,25 Millionen fehlen noch zur Installation von Brandschutzmaßnahmen, so HAZ vom 29.1.2009. In die Mall waren nur 0,8 Millionen Euro geplant, die übrigen 2,2 Millionen Umbaukosten will die Stadt Hannover zuschießen (s.o.).

Damit haben die Investoren nach dieser Schätzung höchstens 12 Millionen Euro verbaut, vielleicht auch weniger. Bei einer für Private Equity Fonds üblichen Eigenkapitalquote von rund 20 Prozent, haben die Investoren nicht viel mehr als 2 Millionen Euro in die Immobilie gesteckt, wenn nicht die Gelder aus der Instandhaltungsrücklage für die Banken als ausreichend Eigenkapital angesehen wurden. Bei der nun  eigentlich beginnenden Ausbauphase, die meiner Berechnung nach, wenn die Planungssume je gestimmt haben sollte, ja noch die restlichen rund 20 Millionen Euro umfassen müsste, muss natürlich erheblich nachgeschossen werden. Will das CEREP II?

Man möge mich für die behelfmäßige Schätzung kritisieren, ich werde auch das Ein oder Andere ausgelassen haben, was sich evtl. wieder ausgleicht. Das Ungleichgewicht von Risiken für Investor, Stadt und Wohnungseigentümer wird aber deutlich. Während Gewinne beim Investor verbleiben, werden alle Nebenkosten auf Stadt und Wohnungseigentümer abgeschoben.
Es bleibt dennoch zu hoffen, dass die Wertsteigerung in Höhe von mehreren zig Millionen Euro für Carlyle oder den Nachfolger doch noch Anlass für eine möglichst baldige Realisierung der Pläne darstellt. Zu befürchten ist allerdings eine Hängepartie mit ungewissem Ausgang, bei dem leider auch die letzte Alternative, das Ende von CEREP II, nicht auszuschließen ist.
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Daniel Gardemin, 20.2.2009 (veröffentlicht in Lindenspiegel-online)

BAD BANK FÜRS IHME-ZENTRUM GESUCHT
Eine Polemik zu einem Bauskandal mitten in Hannover

„80.000 Euro Kapital“ lautet die versteckte Online-Meldung über Carlyles GmbH-Geflecht zur Revitalisierung des Ihme-Zentrums. 80.000 werden eingebracht und Millionen bewegt. Es passt in das entstandene Bild eines Skandals mitten in Hannover. Dabei ist es nicht ungewöhnlich, dass Gesellschaften wie die Carlyle-GmbH IZH Verwaltungs GmbH & Co. KG Grundstücksgesellschaft Ihme-Park mit geringer Kapitaldecke ausgestattet sind. Aber die bewusst in Kauf genommene Risikostrategie von Schachtelgesellschaften, gepaart mit den Geschäftsideen der Private Equities und Hedgefonds, unterscheiden sich eklatant von dem, was wir den Rheinischen Kapitalismus nannten. Dieser war die Art sozialer Marktwirtschaft, in der Großaktionäre und Familiendynastien ihre Geschäftsinteressen mit den Interessen der Belegschaft und den gesellschaftlichen Interessen in Einklang zu bringen versuchten. Das korporatistische Modell funktionierte nicht immer hinreichend gut und war geprägt von Kämpfen zwischen Gewerkschaften und Unternehmen. Diese Konflikte waren aber geregelt und erscheinen vor dem Hintergrund der zu erwartenden Verteilungskämpfe als Zivilisationserrungenschaften. Die Kultur der sozialen Marktwirtschaft führte zu einer langen Aufschwungphase seit Mitte des letzten Jahrhunderts. Die soziale Marktwirtschaft war mithin ein Prinzip der gegenseitigen Verantwortung und Solidarität zur Vermeidung von Armut und auch ostentativem Wohlstand. Das ist beginnend mit der Shareholder-Value-Ideologie über die ungedeckten Wechsel der Immobilienspekulation und endend mit den verlustreichen Geschäften der Derivatzocker vorbei. Aktionäre und Entscheider ohne Verantwortung, die nur Gewinnen und sich selbst gegenüber verpflichtet sind, haben die geregelte Marktwirtschaft zerstört. Aber auch die politischen Entscheider der Industrienationen als korporative Partner tragen ein gerüttelt Maß Verantwortung. Es ist die wichtigste Funktion des Staates und der Staatengemeinschaften, die Belange ihrer Bürger zu vertreten und hierfür einen ordnungspolitischen Rahmen zu setzen. Hier hat sich durch jahrelange Untätigkeit eine Hydra genährt, deren Gefräßigkeit jetzt über sogenannte Konjunkturfonds ungeniert direkt die Fleischtöpfe der Steuerzahler verschlingt. Jedes Konjunkturpaket ist die Zeche für das Versagen in den fetten Jahren. Die „Cadres der neuen Bourgeoisie“ haben bis zuletzt die Unternehmen gemolken und erhalten jetzt den Nachschlag, damit das system nicht zusammenbricht. Die Umverteilung ist im vollen Gange und wird über Staatsverschuldung, Arbeitslosigkeit und Geldentwertung zu neuen sozialen Spannungen führen. Erst wenn es sich wieder lohnt, Kapital über Innovationskraft der Ingenieure, Vertrauensbildung der Banker und verantwortungsbewusstem Handeln der Manager in einem von Politik gestaltetem an ethischen Prinzipien orientierten Ordnungsrahmen zu akkumulieren, kann das virtuelle Kasino geschlossen werden. Erst dann werden Carlyles Nachfolger im Ihme-Zentrum ein nachhaltiges und für alle Beteiligten transparentes Konzept entwickeln.
Wenn aber die von Carlyle gesteuerte IZH nur die Mall des Ihmezentrums mit Spekulationsgewinn weiterveräußern möchte und dafür jahrelang vorgetäuschte Bauaktivitäten entfaltet haben sollte und nebenbei die Kommune und damit die Steuerzahler über Gewerbeflächen und Infrastrukturmaßnahmen zur Kasse bittet, dann ist genau das eingetreten, was die schärfsten Kritiker befürchtet haben. Die Mall ist erledigt, noch ist kein Käufer in Sicht, erst neue Zugeständnisse der Kommune werden den nächsten Glücksritter ein Erbarmen haben lassen, die Rosinen der Gewerbeverträge bleiben in einer der Schachtel-GmbHs, die anderen lässt man platzen. Das nannte man früher eine Strategie der verbrannten Erde, nur dass manche dem zerstörten Beton des Ihme-Zentrums ebenso wie dem Niedergang der beiden volkswirtschaftlichen Säulen der Bundesrepublik, der Automobilwirtschaft und der Banken alter Konvinienz, keine Träne nachweinen. Wer aber wird für die Folgen zur Rechenschaft gebeten? In welche Bad Bank wird das Ihmezentrum entsorgt? Mag das Menetekel unrecht und nächste Woche Handwerker wieder Lohn und Linden im Herbst einen glitzernden Konsumtempel haben, glauben mag ich das nicht mehr.

Siehe auch unsere Veranstaltung in der Reihe Stadtteildialog