Wohnen

Leermietung – Herr Treumann* verliert seine Wohnung

„Ich lebe seit 2007 in einer Vierzimmerwohnung in der Lenaustraße, mitten in Hannover. Ich teile mir die Wohnung mit einem Bekannten. Jeder von uns hat einen separaten Mietvertrag über 40 Quadratmeter. Jeder von uns zahlt dafür 210 Euro Kaltmiete. Dazu kommen jeweils 50 Euro für Nebenkosten. Das sind 5,25 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Alles günstig und einfach. Der Vermieter war korrekt und ich war immer pünktlich mit der Miete.

Jetzt kam am 10. August 2016 ein Schreiben einer Verwaltungsgesellschaft, dass das Haus verkauft worden sei. Ich bräuchte mir keine Sorgen zu machen, alles bleibe wie es ist. Doch bereits am 1. September 2016 flatterte mir eine Kündigung ins Haus. Ich soll zum 31. Mai 2017 ausziehen. Es sei eine ordentliche Kündigung, weil das Mietverhältnis eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindere. Der Eigentümer wolle für Beherbungen kleinere Wohnungen erstellen. Beherbungen sind wohl Ferienwohnungen. Ich behindere sozusagen sein Vorhaben und müsse nun ausziehen. Eine so genannte Verwertungskündigung, die sich auf ein Gerichtsurteil aus dem Jahr 2011 beruft. Ich habe mich an einen Rechtsanwalt gewandt, der der Kündigung widersprochen hat. Es sei ja wohl kein Grund, wegen wirtschaftlicher Interessen einem Mieter zu kündigen.

Mieterprotest gegen „Verwertungskündigungen“ und Leermietung in Frankfurt Ostend

Es haben alle Mietparteien in unserem fünfstöckigen Mehrfamilienhaus so eine Kündigung erhalten. Dazu noch das Hinterhaus. Zwei Mietparteien über mir sind bereits ausgezogen. Einer hat sich umgehend vor Gericht gewehrt. Das war sehr mutig, vor allem. weil er krankheitsbedingt bereits Medikamente nehmen musste. Die Sache hat ihn aber dann so belastet, dass er eines nachts einen Müllcontainer mit Benzin übergossen und angezündet hat. Das Haus hat nichts abbekommen, er wurde aber in eine geschlossene Abteilung gebracht. Da war die Wohnung schneller als gedacht für die Umbaumaßnahmen frei.

Der Vermieter hat in der Mansarde nun alles entkernt. Dafür wird tageweise Gas und Strom abgestellt. Jetzt in der Übergangszeit geht das noch, aber dem Winter sehe ich mit großer Sorge entgegen. Auch gaube ich, dass die Baumaschinen über den Hausstromanschluss laufen. Ich weiß nicht, ob das erlaubt ist und habe Sorge, die Kosten dafür bezahlen zu müssen. So ein Bauschild gibt es ja auch nicht und die Handwerker sehen komisch aus. Einer hat nur eine Kombizange, die Autos keine Firmennamen.

Seit ich selbst zum Rechtsanwalt gegangen bin, fangen jetzt so seltsame Sachen an. Einmal kam einer mitten in der Nacht und hat einfach eine Wand umgerissen. Das hat unglaublich gescheppert und durch die Entkernung der Mansarde hat sich auch irgendwie die Decke unserer Wohnung bewegt. Der Vermieter zerstört das Haus von oben her. Ein anderes mal hat er in der Mansarde die Heizkörper abgerissen und den Boiler auf dem Boden zerschellt. Dadurch entstand eine Kettenreaktion. Erst lief das rostige Heizungswasser an verschiedenen Zimmerdecken in unsere Wohnung. Anschließend füllte sich die abgehängte Decke in unserem Arbeitszimmer mit dem Boilerwasser und platzte über dem Fenster zur Straße auf. Mit dem Wasser fielen Steine ins Zimmer. Sie schlugen den auf Kipp gestellten Fensterrahmen aus seiner Fassung, ein Stein knallte auf ein parkendes Fahrzeug und über zwanzig Gesteinsbrocken aus der Geschossdecke und vom Estrich der Mansardwohnung liegen nun im Arbeitszimmer.

Die Steine hätten auch meinen Mitbewohner oder mich erschlagen können. In der ganzen Wohnung ist Staub von dem Einschlag. Der morsche große Deckenbalken ist jetzt direkt am Außenmauerwerk gebrochen und ein Loch zur Mansarde klafft nun in unserer Wohnung. Nur ein Rauspund klemmt noch auf dem Loch. Das Loch ist groß genug, um bequem in unsere Wohnung einzusteigen. Die Mansarde hat ja keine Tür mehr. Tapeten, Teppich und unsere Laune sind vollkommen hinüber. Das Fenster hängt schief, Kälte kriecht herein. Die Absicht ist klar: Wer sich wehrt, wird mit allen Mitteln fertig gemacht.

Unser Rechtsanwalt hat gesagt, wir sollten mit Mietminderung vorsichtig sein, um unseren Mietschutz nicht zu gefährden. Der Eigentümer hat uns bereits gedroht, andere Saiten aufzuziehen, falls wir etwas von der Miete abziehen. Wir haben uns immer korrekt verhalten, immer pünktlich die Miete und Nebenkosten gezahlt. Und jetzt so etwas. Unsere Wohnung ist eigentlich nicht mehr bewohnbar. Das zehrt an den Nerven, denn ich finde trotz intensiver Suche nichts anderes, höchstens vielleicht draußen in Stöcken. Ich habe doch hier meinen Freundeskreis.

Auswahl von 347 Ferienwohnungs-Angeboten in Hannover-Mitte und Linden-Limmer am 27.11.2016

Hier in der Straße wird ein Haus nach dem nächsten in Ferienwohnungen und Handwerkerbeherbungen umgewandelt. Erst das Nachbarhaus, dann das daneben, jetzt unseres. Am Nachbarhaus ist nur noch ein Tastenfeld am Hauseingang über das man anonym seine bestellte Wohnung öffnen kann. Das sind so kleine Apartments, sehr hellhörig. Bei Messen wird nur an Männer vermietet, warum weiß ich nicht. Wie die überhaupt eine Baugenehmigung für die Aufteilung bekommen haben? Das ist doch Zweckentfremdung und planungsrechtlich gar nicht zulässig. Ich glaube, dass sind mafiöse Strukturen, Baumafia oder sowas. So wie die arbeiten, glaube ich nicht, dass die den ganzen Hotelkrams beachten, Brandschutz und so.

Ich habe gehört, auch in Linden und der Nordstadt entstehen solche kommerziellen Ferienwohnungen. Darf denn demnächst in der Lenaustraße niemand mehr als normaler Mieter wohnen? Da muss die Stadt doch was dagegen machen. Ich bin zwar nicht wohlhabend, habe aber doch auch meine Rechte. Das habe ich mir nicht vorstellen können, in so etwas mal hineinzugeraten.“

Interview: Daniel Gardemin 11/2016
*Name geändert

Paradigmenwechsel in der kommunalen Wohnungspolitik?

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Neuerscheinung:

Paradigmenwechsel in der kommunalen Wohnungspolitik?
Variationen kommunalisierter Wohnungspolitik im transformierten Wohlfahrtsstaat

Autoren: Barbara Schönig, Dieter Rink, Daniel Gardemin, Andrej Holm

Erschienen in: Barbehön, Marlon/Münch, Sybille: Stadt, lokale Politik, Variation. Annäherung an eine Forschungsagenda, Wiesbaden 2017

Die Frage nach Unterschieden zwischen und Besonderheiten von Städten und ihrer Politik treibt die Lokale Politikforschung seit langem um. Während also die Lokale Politikforschung in empirischer Hinsicht von Analysen (groß-)städtischer Politik dominiert wird, sticht zugleich ins Auge, dass es der deutschen Diskussion vielfach an einer theoretischen Auseinandersetzung mit dem Konzept Stadt mangelt. Gleiches gilt für die analytische Erfassung des Zusammenhangs von Variationen des Städtischen und lokaler Politik. Der Sammelband führt in die drei Leitbegriffe – Stadt, lokale Politik, Variation – ein.

Der Beitrag von Schönig/Rink/Gardemin/Holm geht von der Annahme aus, dass die Transformation nationaler wohlfahrtsstaatlicher Wohnungspolitik zu einer „Kommunalisierung von Wohnungspolitik“ geführt hat und fragt nach den spezifischen Bedingungen und Ausprägungen lokaler Wohnungspolitiken. Infrage steht nicht nur, welche Variationen lokaler Wohnungspolitik sich entdecken lassen, sondern auch, inwieweit die sogenannte „neue Wohnungsfrage“ der 2010er Jahre einen Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik auf kommunaler Ebene in Gang setzt. Mit dem Blick auf fünf Städte (Berlin, Dresden, Hannover, Leipzig und München), die jeweils für unterschiedliche Wohnungsmarktentwicklungen und wohnungspolitische Strategien stehen, werden diese Fragen diskutiert.

Variationen des Städtischen – Variationen lokaler Politik

Verlagshinweis: www.springerprofessional.de/paradigmenwechsel-in-der-kommunalen-wohnungspolitik-variationen-/10559900

Gentrifizierung in Linden-Süd

Im Stadtteil Linden werden seit 2011 die Folgen von Mietenanstieg, Verdrängung und Gentrifizierung diskutiert. Derzeit rückt Linden-Süd als einer der letzten Nischen-Stadtteile Hannovers in den Fokus von Investoren und Wohnungssuchenden.

Im Rahmen eines Studienvorhabens an der Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst HAWK Hildesheim, Holzminden, Göttingen, Fakultät Management, Soziale Arbeit und Bauen ist der Stadtteil Linden-Süd einer Betrachtung unterzogen worden.

Das nachstehende Interview mit Daniel Gardemin, zur Zeit im Forschungsprogramm Experimenteller Wohnungs- und Städtebau mit der Studie „Soziale Vielfalt in der Stadt“ befasst, wurde mit freundlicher Genehmigung des Interviewers zur Veröffentlichung freigegeben.

Interview mit Daniel Gardemin

In Zeiten des starken Mietenanstiegs besteht die Befürchtung, dass auch in Nischen-Stadtteilen wie Linden-Süd Bevölkerung in andere Stadtteile verdrängt wird. Gibt es in Linden-Süd Gentrifizierung?

Daniel Gardemin: Das Thema ist in den 70er- bis 90er-Jahren bereits unter einem anderem Namen stark diskutiert worden, also wie sich Bevölkerungsgruppen innerhalb des Stadtgebietes an bestimmten Orten zusammenballen und voneinander trennen. Es ist eigentlich das klassische Segregationsthema. Das hat dann geruht. Zwanzig Jahre ist durch den Bevölkerungsrückgang in Hannover und stagnierende Mieten das Thema nicht mehr auf der Tagesordnung gewesen. Und dann entwickelte sich seit ungefähr 2011 etwas, genau hier in Linden, was wir von den Grünen aus, ich bin damals Stadtteilsprecher der Grünen im Stadtbezirk gewesen, von unsern Mitgliedern oder auch von den Bürgerinnen und Bürgern im Stadtteil herangetragen bekamen. Sie sagten uns, da ist ein Vermieter, der will uns aus der Wohnung herausklagen oder der, der fängt an hier Krach zu machen, in der Wohnung oder im Haus, alles wird umgebaut. Wir fühlen uns nicht mehr wohl. Und ein paar Indizien mehr kamen, so gab es hier eine Hausbesetzung und so weiter. So sind wir in dieses Thema hinein gekommen. Für mich hat es sogar dazu geführt – ich bin Sozialwissenschaftler, tätig an der Leibniz Uni Hannover – mich auch wissenschaftlich im Städtevergleich damit auseinander zusetzen. Was passiert eigentlich in den anderen Städten? Ist das etwas, was nur in Hannover passiert? Oder was besonders stark in den großen Metropolen passiert, wie in Berlin, Hamburg und München? Es stellte sich dann heraus, dass es eigentlich ein übergreifendes Phänomen ist, das nach den Metropolen jetzt die mittelgroßen Großstädte von 200.000 bis 500.000 Einwohnern ergeift. Weil diese Städte inzwischen am Wachsen sind und die Leute vermehrt nach Wohnraum suchen. Da gibt es angesagte Quartiere, die die zweite Modernisierungswelle schon hinter sich haben, wie das bürgerliche Linden-Mitte beispielsweise. Der Stadtteil ist nah am Stadtzentrum. Es gibt immer so eine Art Fünfkilometer-Linie mehr oder weniger, auch in den anderen Städten, die ähnlich strukturiert sind. Die Stadtteil um das Stadtzentrum herum sind attraktiv. Die kann man mit dem Fahrrad erreichen, da ist man schnell mit den Öffentlichen Verkehrsmitteln drinnen, man kann Abends ins Theater gehen oder man erreicht den Arbeitsplatz oder den Bahnhof um in eine andere Stadt zu fahren.

Und dazu gehört auch Linden-Süd. Linden-Süd ist vollkommen vernachlässigt worden. Das meine ich aus der Perspektive des Beobachters, nicht so sehr aus der Perspektive der Stadt. Die hat ihre Sache gemacht, auch in der Sozialarbeit und den ganzen Fragen, die für sogenannte arme Stadtteile nötig sind. Wir haben aber kaum nachgefragt, was sich in Linden-Süd auf dem Wohnungsmarkt tut. Es hat in Linden-Nord und Linden-Mitte Protest gegeben. Das sind vor allem junge Studierende gewesen, die junge Generation, die in Linden-Süd noch nicht so zu wohnen scheint. Wir müssen jetzt fragen, was es mit der Entwidmung von Belegrechtswohnungen auf sich hat, wir haben ein enormes Ausdünnen von Belegrechtswohnungen, also von günstigem Wohnraum, in den letzten 20 Jahren gehabt. Diese Beobachtung führt mich dazu, dass ich sage, Linden-Süd steht eventuell am Anfang dieser Gentrifizierungskette. Das ist schon mal ein gewisses Ergebnis vorweg genommen. Ich sehe drei Spots, an denen sich etwas entwickelt.

Städtebauliche Maßnahmen können das Ihme-Zentrum voranbingen

Für das Ihme-Zentrum, Hannovers größte Leerstandsimmobilie, sieht die Stadt Hannover keine Handlungsperspektive ohne die Mitwirkung des Gewerbeeigentümers, der rund zwei Drittel der Gesamtflächen von 285.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche hält. Eben dieser Großeigentümer zeigt aber wenig Neigung, auch nur die nötigsten Instandhaltungsmaßnahmen, geschweige denn Investitionen, zu unternehmen. Lediglich in den Verhandlungen zur Fortführung der Mietverträge mit der Stadt Hannover und den Stadtwerken macht der Gewerbeeigentümer die allernötigsten Zugeständnisse.

Diese Hängepartie ist vor allem für die über 2.000 Bewohnerinnen und Bewohner des Ihme-Zentrums und für auch für den Stadtbezirk Linden-Limmer äußerst prekär. Denn das Ihme-Zentrum verfällt zusehends, ohne dass ein Gesamtkonzept seitens des Mehrheitseigentümers noch der Stadt Hannover erkennbar wäre. Hinzu kommt ein von der Stadt Hannover erstelltes Gutachten, das als ein mögliches Szenario die Ketteninsolvenz aller rund 800 Einzeleigentümer darstellt. Wenn zunehmend weniger Parteien die größer werdenden Neben- und Instandsetzungskosten zu tragen haben, geraten die privat haftenden Eigentümer immer schneller an ihre Finanzierungsgrenzen.

Der Bezirksrat Linden-Limmer hatte deshalb zu Jahresbeginn auf Initiative des Bund Deutscher Architekten und der Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung unter Federführung der Grünen die Stadt Hannover vor dem Hintergrund der Nichttätigkeit des Mehrheitseigentümers aufgefordert, das Ihme-Zentrum und seine unmittelbar umgebende Infrastruktur mittels einer städtebaulichen Voruntersuchung auf Möglichkeiten der Sanierung hin zu prüfen (DS 15-2508/2015). Der Vorteil dieses städebaulichen Instruments ist u.a. die von unwilligen Eigentümern unabhängige Erstellung eines Gesamtkonzeptes.

Die Verwaltung der Stadt Hannover hat diesen Vorschlag vorerst abgelehnt, da sie nach wie vor auf die Mitwirkung der Eigentümer baut. Sie hält eine städtebauliche Voruntersuchung „für verfrüht, da bislang die Entwicklungsabsichten des neuen Investors noch zu unklar sind und sich eine eindeutige Haltung und Mitwirkungsbereitschaft der kompletten übrigen Eigentümerschaft ebenfalls nicht abzeichnet“ (15-2508/2015 S1).


Anhörung zur Situation des Ihme-Zentrums im Bezirksrat Linden-Limmer am 9.3.2016
Constantin Alexander (Bewohner des Ihmezentrums), Jürgen Oppermann (Vorsitz Verwaltungsbeirat), (Norbert Voltmer, Stellv. Bezirksbügermeister), Gerd Runge (Architekt)

Diese Einschätzung ist zweifelsohne nachvollziehbar, könnte aber auch zu dem entgegengesetzen Ergebnis führen, genau wegen der unklaren Entwicklungsabsichten eine eigene Perspektive mittels des Städtebaurechts zu erarbeiten. Damit würde die Stadt allerdings stärker in die Verantwortung und Handlungsrolle geraten, eine Option, die angesichts der großen Investitionsvulumina erhebliche Kostenriskiken birgt. Auf der anderen Seite ist in den Entwicklungsszenarien nicht gegengerechnet worden, welche Kollateralkosten auf die Stadt Hannover zukommen würden, wenn es zu der von ihr beschriebenen Ketteninsolvenz und dem Verfall des Ihme-Zentrums kommen sollte. Es läuft, sollte der Mehrheitseigentümer nicht doch noch investieren wollen, auf eine Loose-Loose-Situation hinaus. Entweder das Ihme-Zentrum verfällt weiter und die Stadt muss für Verkehrssicherungsmaßnahmen und weitere Auffanglösungen aufkommen oder sie subventioniert den Mehrheitseigentümer weiter mit Mietverträgen, für die sie heruntergekommene Büroräume erhält. Beide Optionen kosten viel Geld, ohne dass irgendeine Investition in die Bausubstanz getätigt wird.

Es wäre daher ratsam, neben den von der Stadt vorgelegten Szenarien jetzt mit einer städtebaulichen Voruntersuchung eine weitere Option auszuloten und nicht erst zu warten, bis wieder langjährige Mietverträge ausgehandelt sind und die nächste Krise das Objekt ereilt.

In einer Erklärung, die ich im Namen der Fraktion Bündnis90/Die Grünen auf der Bezirksratssitzung am 15.6.2016 abgegeben habe, fordern wir daher die Verwaltung der Stadt Hannover auf, im Ihme-Zentrum endlich auch die Instrumente des Baugesetzbuches einzusetzen.

Ihmezentrum Erklärung zur Drucksache 1367

Siehe auch:
Das Ihme-Zentrum – Ein starkes Stück Hannover
Das Ihme-Zentrum – Urbanes Zukunftsprojekt oder bürgerkriegsähnlicher Zustand?

 

 

 

Beispiel Wasserstadt: Wir brauchen mehr Partizipation

Wasserstadt02

Hannover müht sich seit 15 Jahren um die Entwicklung der Continental-Industriebrache in Limmer. Dabei handelt es sich bei dem Bauvorhaben Wasserstadt eigentlich um ein exklusives Projekt zwischen zwei Kanälen in einem aufstrebenden Stadtteil. Dementsprechend plante die Stadt samt Investor anfangs ganz konventionell 650 Wohneinheiten in Reihenhausidylle auf 24 Hektar Baugrund. Übersehen wurde dabei allerdings die Bevölkerungsentwicklung Hannovers, die sich aus der Stagnation in einen dynamischen Zuwachs gewendet hatte (vgl. Hannover wächst).

In Eile legte die Stadt einen erweiterten Entwurf mit über 2.000 Wohneinheiten mit bis zu achtgeschossigen Gebäuden vor. Dieser schien überhastet entstanden zu sein, war langweilig und überfrachtet. Und vor allem wurden die Bedürfnisse vor Ort völlig missachtet. Kaum ein Planungsdetail fand Gegenliebe: Zu hohe Bauhöhen, enge Häuserfluchten, zu viele Parkplätze, Tiefgaragen in kontaminiertem Erdreich, Verkehrsbelastung im Stadtteil, kein Nahverkehrskonzept etc., alles war unausgegoren. So rebellierte die überrumpelte Bevölkerung und stieg mit Mistgabeln den Planern in die Versammlung. Eine konstruktive Phase folgte erst, als die Stadt auf Druck grüner Bezirks- und Ratspolitik einlenkte. Es wurde eine aktivierende Bürger/innen-Beteiligung vereinbart.

Das Ergebnis des Beteligungsprozesses: Eine moderate Zurücknahme der hohen Bebauungsdichte, ein aufgelockerter Entwurf mit größerer sozialer Mischung, mehr sozialer Wohnungsbau und vor allem ein breiter Diskurs. Bis zu 300 Menschen haben die Bürger/innenbeteiligung in zahlreichen Versammlungen und Workshops begleitet. Nicht alle sind zufrieden, aber ein kleinster Nenner scheint gefunden zu sein. Warum nicht gleich so?

Wasserstadt03

Frank Jost vom Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung sieht die Planer in der Tradition des vormodernen Städtebaus gefangen. Großwohnsiedlungen vom Reißbrett, das Bild der funktionalen Stadt. Diese Tradition folge dem „Ansatz einer reinen ‚Angebotsplanung‘, so wie sie im Städtebau und der Stadtplanung bislang praktiziert wurde. Nur selten wurde bei der Planung und Realisierung auch die Nachfrageseite berücksichtigt“ (aus: Frank Jost 2011: Wohnen in der Innenstadt – Modererscheinung oder nachhaltiger Trend?, in: Wohnbund Informationen: Urbane Zukünfte, Heft II+III 2011, S.12). Der zunehmende Druck aus der Bevölkerung, der sich nicht nur in Hannover zeigt, deutet jedoch auf eine qualitative Änderung hin. Menschen vor Ort sind nicht mehr bereit, bei Fragen, die ihr eigenes Umfeld, ihre Gesundheit oder ihre Zukunft betreffen, Fachexpertentum vorbehaltlos Glauben zu schenken. Sie wollen Einblick in die Prozesse und sie wollen Mitsprache. Transparenz und Beteiligung. Eigentlich zwei Forderungen, die ganz im Sinne des demokratischen Grundgedankens der Partizipation des mündigen Citoyen liegen.

Niel Boeing sieht hinter diesem Demokratiedefizit eher strategische Absicht. Weniger Mitsprache lässt Interessengruppen mehr Spielraum. „Städtische Demokratie verkommt dabei zu einer urbanen ‚Postdemokratie‘, in der Bürger formal beteiligt werden, während sämtliche essentiellen Deals zwischen Politik und Immobilienwirtschaft hinter verschlossenen Türen stattfinden“ (aus: Niels Boeing 2011: Die Stadt gehört allen, in: Wohnbund Informationen: Urbane Zukünfte, Heft II+III 2011, S.6). In der Gemengelage von Expertokratie und Interessensgruppen entstehen Entscheidungszwänge, die kaum noch dechiffrierbar und damit auch fachlich nicht kritisierbar sind. Vor die neugierigen Blicke der Politik und erst recht dem der interessierten Bürger/innen schiebt sich eine Wand aus Fachexpertisen, Gutachten, Verträgen, Rechtsnormen, Formeln und Wissenschaftssprache. Sozusagen die Firewall der Verwaltung.

Beide Ansätze müssen überwunden werden. Unsere Stadt leidet sowohl an einem Zuviel an technokratischer Planung als auch an wichtigen Entscheidungen, die nahezu beteiligungsfrei getroffen werden. Wir brauchen eine feste Verankerung von echter Büger/innen-Beteiligung bei Großprojekten und einen transparenten Planungsprozess. Großprojekte wie das Virenversuchszentrum Böhringer in Kirchrode, die Ansiedlung der Netrada-Lagerhallen in Bemerode oder auch der großflächigen Abgrabung der Ihmeauen in der Calenberger Neustadt wären anders verlaufen. Fairer, nachhaltiger und friedlicher.

Hamburg hat bereits ein Transparenzgesetz auf den Weg gebracht, für ein ähnliches Gesetz kann sich Hannover bei der Landesregierung stark machen. Was die Beteiligung betrifft, bedarf es einer Aushandlung in Stadt und Region. Welche Instrumente kommen bei welchen Vorhaben zum Einsatz? Als elementar haben sich bei der aktivierenden Beteiligung in Limmer herausgestellt:

– Aufklärung durch Information vor Ort und im Internet
– Planungsworkshops unter Beteiligung möglichst vieler Bevölkerungsgruppen
– Diskussion konkreter Planungsalternativen
– unabhängige Moderation des Beteiligungsprozesses
– Stärkung der Beteiligung durch Anwaltsplanung

Die Mitnahme der Bevölkerung, klare Zielvorgaben und die ernsthafte Auseinandersetzung mit den Gegenargumenten schafft Vertrauen, stärkt das Handlungsmandat der Verwaltung und führt zu Planungssicherheit bei den Investoren.

Für gute Beispiele brauchen wir übrigens unseren Blick nicht weit schweifen zu lassen. In Linden-Süd, einem der ersten Sanierungsgebiete der Bundesrepublik, wurden bereits in den 70er Jahren grundlegende Methoden der Anwaltsplanung ausprobiert.

siehe auch

Wohnen

Ein neues Stadtviertel entsteht – Die Wasserstadt

Flüchtlinge – Für eine sozialverträgliche Unterbringung in einer weltoffenen Stadt

unterkunfthainholzFlüchtlingsunterkunft Hainholz, Hannover
In einem offenen Brief wendet sich die Landtagsabgeordnete Thela Wernstedt (SPD) an die Ratspolitiker der Stadt Hannover. Es sei dem prekären Stadtbezirk Stöcken nicht zuzumuten, überproportional Flüchtlinge aufzunehmen. Ihre eigene Partei wirft ihr daraufhin unsolidarisches Verhalten gegenüber der Flüchtlingsnot und Förderung rechten Gedankengutes vor.
Ich möchte dagegenhalten: Wo sind wir denn hingekommen, wenn offensichtliche Schieflagen in der Stadtgesellschaft nicht benannt werden dürfen.
Nun mag bei Thela Wernstedts Streitbrief Form und Person manchem nicht gepasst haben. Doch wir sollten ernsthaft die Sachlage zur Kenntnis zu nehmen. Hannover ist eine Stadt, in der die Gesellschaft auseinanderzudriften droht. Jan Kuhnert, ehemaliger Chef der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GBH, hat jüngst auf einer grünen Veranstaltung darauf hingewiesen, welche Lasten einige Stadtteile zu tragen hätten. Die Stadtkarte der Sozialwohnungen gleicht einem Abbild der Einkommensunterschiede. Das ist unsolidarisch! Wenn wir nicht aufpassen, verstärken wir in der Flüchtlingsverteilung das Ungleichgewicht, statt es abzubauen.
Es geht längst nicht mehr um ein weniger in Stöcken, sondern um ein mehr in den wohlhabenden Vierteln im Osten der Stadt. In Hannover als weltoffener Stadt sollten alle ihren Beitrag zu einem sozialverträglichen Leben von Flüchtlingen und anderen Bedürftigen leisten.
belegrechteHannover – in West und Ost geteilte Ungleichheit, Quelle: Sozialbericht Hannover
Ausgrechnet zum hunderfünfzigsten Jubiläum der SPD rückt leider die Frage nach der gerechten Verteilung wieder in den Vordergrund – in einer Stadt, in der jeder vierte Bewohner an der Armutsgrenze lebt.
Auch die Stadtverwaltung kann in der Auswahl der Örtlichkeiten und bei ihrer Informationspolitik mithelfen. Es tut nicht gut, wenn Bewohner vor Ort erst am Tag der Ankunft von dem neuen Flüchtlingsheim erfahren. Wir haben in Linden mit der behutsamen Vorbereitung der Bevölkerung gute Erfahrungen gemacht. Die Hilfsbereitschaft ist überwältigend. Eine Geste übrigens, von der der Zusammenhalt unseres Stadtteils schon heute profitiert und die dauerhaft das Zusammenleben erleichtern hilft.
Siehe auch:

Das Ihmezentrum – Urbanes Zukunftsprojekt oder bürgerkriegsähnlicher Zustand?

OLYMPUS DIGITAL CAMERAIhmezentrum, Linden-Mitte, Hannover

Warum trauen wir uns nicht, offen um eine Lösung für das Ihme-Zentrum zu ringen? Wir befürchten, städtebauliche und sozialverträgliche Forderungen würden die wenigen Interessenten verschrecken.

Das Argument beraubt uns jedoch unseren Handlungsspielraum. Es unterbindet die öffentliche Diskussion um die Entwicklung des Ihme-Zentrums. Der Wettbewerb um die besten Ideen darf nicht erst beginnen, wenn die Immobilie vollkommen ruiniert ist und die öffentliche Hand dann unter Druck schnelle Entscheidungen treffen muss. Öffentliches Interesse muss bei einer Immobilie mit über 120.000 Quadratmetern Wohn- und Geschäftsfläche artikuliert werden. Wir brauchen für das Ihme-Zentrum wenigstens eine Idee einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme. Diese gesetzliche Maßnahme steckt den Rahmen der Sanierung ab und ermöglicht, städtebauliche Fördergelder einzuwerben.

Wir wollen nicht noch weitere Pokerpartien der Eigentürmerin, der Berliner Landesbank, abwarten, sondern gestalterisch in den Prozess eingreifen. Das Ihme-Zentrum muss aus der Stigmatisierungsspirale herausgeholt werden. In der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 3. September 2014 heißt es, das Ihmezentrum sei bundesweit bekannt als ein „heruntergekommenes Einkaufs-, Wohn- und Bürozentrum mitten in Hannover, das sich mittlerweile in einem fast schon bürgerkriegsähnlichen Zustand befindet.“ In Frankurt-Dietzenbach sind in den letzten fünfzehn Jahren fünf Hochäuser, das sogenannte Spessartviertel, in ähnlichem Zustand über das Verfahren der städtebaulichen Sanierung und mit Geldern aus dem Programm Soziale Stadt saniert worden. So eine Antwort erwarten wir in Hannover auch. Der Architekt Gerd Runge hat Vorschläge vorgelegt, wie durch Rückbau und Schneisen neue Funktionen entstehen können (vgl. www.madsack.de/uploads/media/ihmezentrum-haz.pdf). Warum nicht im Rahmen eines städtebaulichen Sanierungsprogramms an Umwandlung von Gewerbeeinheiten in Wohnraum denken? Die Zeit ist günstig, Wohnraum wird gesucht, wir brauchen gerade in den Innenstadtlagen neue Ideen für eine sozialverträgliche Stadtentwicklung.

betonbrut_01Fast wie am Ihmeufer: Ferienparadies an der Nordsee, Oostende, Belgien

Wer aber soll die Immobilie in die Hand nehmen? Machen uns doch nichts vor. Die letzte Zwangsversteigerung im Sommer dieses Jahres hat wieder einmal gezeigt, wie anonyme Strohleute mit Taschenspielertricks die Berliner Landesbank und auch die Menschen im Ihme-Zentrum, die um ihre Zukunft bangen, unter Druck setzen. Es wird kaum noch ein Käufer kommen, der mit vorsichtiger Hand dem Ihme-Zentrum wieder Leben einhaucht. Wenn sich jemand findet, dann ein knallharter Aufräumer, der die Interessen seines Fonds bedienen wird oder ein windiger Vertreter mit einer Limited im Gepäck. Wir haben doch die Erfahrungen mit Carlyle gemacht. Mindestens zehn Jahre hat diese Heuschrecke uns gekostet, Zeit die weg ist und die wir nicht noch einmal verschenken dürfen.

Schon beim Bau des Ihme-Zentrums haben die Bauherren tausende zusätzliche Quadratmeter während des Bauprojekts durchgedrückt. Die hochverdichtete Burg, die dadurch entstanden ist, war eine Konzession an die Investoren, die Stadt hat alles mitgemacht. Sie steht auch deshalb in der Verantwortung für eine echte Revitalisierung, sie muss das Heft des Handelns in die eigene Hand nehmen. Dazu gehört auch die Überlegung, als Akteur selber in das Geschäft einzusteigen. Was spricht dagegen, wenn die Stadt mit Hilfe von GBH, Stadtwerken und Sparkasse in ein innerstädtisches Zukunftsprojekt investiert? Es treibe die Preise am Markt hoch. Welche Preise? Das Ihme-Zentrum ist derzeit für nahezu null Euro zuzüglich Verfahrenskosten am Markt. Für eine öffentliche Beteiligung spricht die Notwendigkeit, heute zu einer gemeinwohlorientierten Wohnungspolitik zurückzusteuern, wie es Christian Klein, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der Grünen, am 11. September 2014 in der Frankfurter Rundschau fordert. Ein verantwortungsvolles Investment in das Ihmezentrum kann in einer wachsenden Stadt sogar ausgesprochen rentabel sein, wie Beispiele aus Hamburg und Frankfurt zeigen (vgl. Handelsblatt 10.6.2014). Die Umwandlung von Stahlskelettbauten liegt 20 Prozent unter Neubaukosten. Die urbane Lage gibt es beim Ihme-Zentrum kostenlos dazu.  Lasst uns alle Varianten auf den Tisch bringen.

Siehe auch: Das Ihmezentrum – Ein starkes Stück Hannover

Wir brauchen eine verbindliche Quote von preiswertem Wohnraum

wohncafeCafe Bohne, Limmerstraße, Linden-Nord, Hannover

Hannover wächst so stark wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Da ist es nur konsequent, wenn Investoren Gewerbe in Wohnungen umwandeln wollen. Der geplante Umbau des Bredero-Hochhauses in der Innenstadt soll hier einen prominenten Anfang machen. Das Ihme-Zentrum, die Bestandsbauten auf der Conti-Brache in Limmer und andere leer stehende Gewerbeimmobilien könnten diesem Beispiel folgen. Gleichwohl irritiert die Aussage unseres Stadtbaurats Bodemann in der Hannoverschen Allgemeinen vom 3.3.2014, man wolle den Investor nicht zu günstigem Wohnraum verpflichten. Eigentlich müsste ja 25 Prozent preiswerter Wohnraum gefordert werden. Bei Bredero bestünde aber die Gefahr, den Investor zu verprellen.

Neubau auf Bunker, Ottenstraße, Linden-Nord, Hannover (Foto: Daniel Gardemin)
Neubau auf Bunker, Ottenstraße/Pfarrlandplatz, Linden-Nord, Hannover

Wer solche Ausnahmen zulässt, verschärft den Preisdruck am Wohnungsmarkt. Wir haben in den letzten fünfzehn Jahren fast die Hälfte aller Sozialwohnungen in Hannover verloren. Gleichzeitig steigen die Mietpreise und die Wohnungsleerstände sinken auf Tiefstwerte. Viele Menschen finden heute schon keine günstigen Wohnungen mehr. Wenn der Zuzug weiter zunimmt und der soziale Wohnungsbau den Rückgang von alten Sozialwohnungen nicht kompensiert, droht aus einem ausgewogenen Wohnungsmarkt ein Hannover der Wohnungsnot zu werden. München und andere Städte machen es vor und lassen sich ihre sozialpolitischen Vorgaben nicht mehr abhandeln. Wir brauchen in Hannover bei jedem Wohnungsneubau eine verbindliche Quote von preiswertem Wohnraum. Ohne Ausnahme.

Siehe auch:

Diskussionspapier Wohnen

Daniel Gardemin – Großstadt im Wandel. Plädoyer für eine neue Wohnungspolitik (erschienen in SPW, Heft 198, Ausgabe 5, 2013, S.23-28)

blog.gardemin/wohnen

blog.gardemin/stadtteildialog/gentrifizierung

Hannover wächst

RackebrandtGaststätte Rackebrandt, Brauhofstraße, Linden-Mitte, Hannover

Die Bürgerinitiative „Limmer für Immer“ schreibt einen offenen Brief an den Oberbürgermeister. Sie befürchtet, die Stadt wolle mit einer starken Verdichtung alle Wohnprobleme auf einen Schlag im Stadtteil Limmer lösen. Dabei stößt die Bürgerinitiative auf Ungereimtheiten in der Bevölkerungsstatistik. Durch eine statistische Korrektur im Rahmen der Volkszählung 2011 sieht es tatsächlich so aus, als schrumpfe die Bevölkerung Hannovers. Das Gegenteil ist aber der Fall.

Durch die Volkszählung 2011 sind die Einwohnerzahlen um rund 10.500 Personen nach unten korrigiert worden. Daher das Missverständnis. Tatsächlich haben wir aber eine steile Bevölkerungsentwicklung nach oben, darauf habe ich in meinem Wohnpapier Juni letzten Jahres bereits aufmerksam gemacht:

-> Diskussionspapier Wohnen

Die Stadt hat das lange nicht wahrhaben wollen. Erst mit der jüngsten Veröffentlichung der Bevölkerungszahlen für das Jahr 2013 kommt nun Torschlusspanik auf. Um rund 5.000 Menschen ist Hannover größer geworden, 1 Prozent Bevölkerungszuwachs in einem Jahr. Wohnungen und Schulen müssen jetzt plötzlich ganz schnell gebaut werden. Hätten die Statistiker genauer ihre eigenen Daten beobachtet, wäre die Bevölkerungsentwicklung nicht verborgen geblieben. Das Pestel-Institut hatte diese Kritik auch geübt. In den letzten drei Jahren ist Hannover um 13.853 Einwohner brutto gewachsen (seit 1.1.2011). Die Stadt selbst ging in einer für das Wohnkonzept 2025 gefertigten Prognose von 13.000 Menschen bis 2025 aus. Die Excel-Grafik unten zeigt den Unterschied. Wie es weitergeht wissen wir nicht. Aber zum Vergleich: Frankfurt, mit 687.000 Einwohnern größer als Hannover, wuchs letztes Jahr um 13.000 Einwohner, 2 Prozent Zuwachs in nur einem Jahr.

Bevoelkerungsbarometer

Eigene Ableitung der Bevölkerungsentwicklung Hannovers, Quelle: Daniel Gardemin, 2/2014

Siehe auch:
blog.gardemin/wohnen
blog.gardemin/wohnen/gentrifizierung

Ein neues Stadtviertel entsteht – Die Wasserstadt Limmer

WasserstadtLeineufer, Hannover

Die Wasserstadt Limmer wird ein neuer Stadtteil im Nordwesten Hannovers. Auf der Brache der fast vollständig abgerissenen Industrieanlagen der Continental AG in Limmer entstehen über 2.000 Häuser für bis zu 5.000 Bewohner, eine Grundschule, ein Gymnasium, Kindertagesstätten und Einkaufsmöglichkeiten.

Die Lage zwischen Leineauen und Kanälen ist äußerst attraktiv für urbanes Wohnen.

Der von der Stadtverwaltung vorgelegte Planungsentwurf traf die Bewohner des Stadtteils jedoch unvorbereitet. Bis dahin waren sie von einer Bebauung mit 600 Einfamilienhäusern ausgegangen, die Sanierungskommission Limmer war vollkommen übergangen worden.

Auf Antrag der grünen Fraktion beschloss der Stadtbezirksrat Linden-Limmer, eine Bürgerbeteiligung und Anwaltsplanung zu fordern. Mit der Anwaltsplanung, in der Fachleute die Interessen der Menschen vor Ort gegenüber der Stadt vertreten, hat Linden bei erfolgreichen Stadtteilsanierungen gute Erfahrungen gemacht. Der Prozess braucht allerdings Zeit, den Stadt nicht zu haben glaubt. Schließlich sind entgegen den städtischen Zahlen, die bis 2025 in Hannover einen moderaten Zuwachs von 13.000 Menschen prognostizierten, ist Hannover bereits in den vergangenen vier Jahren um rund 15.000 Einwohner gewachsen.

Die Notwendigkeit der Verdichtung wird von fast allen Beteiligten gesehen. Hannover ist eine Großstadt und die Verdichtung der Bebauung fördert nicht nur Nachbarschaften und energetische Vorteile, sie wird zunehmend auch als städtische Lebensform gesucht.

Der städtischen Eile, das Projekt Wasserstadt möglichst schnell durchzubringen, wollen wir aber einen geordneten Prozess entgegenhalten. Es sind die Fragen zu klären:

– Verdichtung: Wie viele Menschen, wie hoch die Häuser, wie weit der Abstand?
– Durchmischung: Welche Wohnformen, welche Bauformen etc.?
– Belegrechte: Welche Quote?

Die Fragen zur Infrastruktur sind zusätzlich zu klären, noch ist völlig offen, wie der Verkehr über die einzige Anbindung Wunstorfer Straße überhaupt bewältigt werden kann.

Am 4. März 2014 reagierte die grüne Stadtteilgruppe Linden-Limmer mit einer kontroversen Diskussionveranstaltung zum Thema Wasserstadt Limmer:

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140218_Stadtteildialog-Wasserstadt-Limmer_kl

Bündnis90/Die Grünen Linden-Limmer
"Ein neues Stadtviertel entsteht - Wie wird die Wasserstadt Limmer in Zukunft aussehen?"
Dienstag, 04.03.2014
Diskussion im Foyer Transition Town Hall, Wunstorfer Straße

Spannende Diskussion vor vollem Haus. Nahezu 100 Interessierte waren gekommen. Nach sehr aufschlussreichem, von Sid Auffarth geführtem Rundgang durch die restlichen Conti-Ruinen bis zum „Deutschen Eck“, an dem die Kanäle zusammen kommen, gab es eine lebhafte Diskussion in der Transition Town Hall.

Michael Dette steht grundsätzlich hinter dem verdichteten Planungsentwurf, sieht aber noch architektonischen Bedarf. Er kann sich zwischen 1.600 und 2.200 Wohneinheiten vorstellen. Sid Auffarth möchte eine Reduzierung der derzeitigen Planung, findet die Verdichtung aber grundsätzlich richtig, den Entwurf allerdings langweilig und fordert Zeit und BürgerInnenbeteiligung.

Rainer Grube möchte deutlich weniger Wohnungen – „die Hälfte reicht auch.“

Sein Vorschlag für eine bessere Mischung der Bevölkerungsstruktur als verbindliche Vorgabe: 25 % Sozialwohnungen/Belegrechte, 25 % Wohnungen für Genossenschaften und Baugruppen, 25 % Mietwohnungen für mittlere Einkommen, 25 % Andere (Eigentum in Wohnungen und/oder Häusern), dazu Mischbebauung mit Einkaufsgelegenheiten etc. „Keine Segregation, auch nicht der Besserverdienenden!“.

Von den ZuhörerInnen kam neben genereller Ablehnung des Entwurfs die Bitte um qualifizierte Bürgerbeteiligung, Klärung des Verkehrsproblems und der infrastrukturellen Fragen. Einige haben Angst vor der Belegrechtsklientel, andere vor den hochpreisigen Neulimmeranern und den Auswirkungen auf die Grundstückspreise.

Daniel Gardemin fragt, ob auch ein autofreies Quartier im Quartier möglich sei, das Gelände nicht zu sehr verschattet wird und ob nicht auch planerisch mehr Pluralität erzeugt werden kann (Baustile, Alte, Kinder…). Bei wohl 12 Euro aufwärts für den Quadratmeter Kaltmiete bzw. bei zu erwartendem hochpreisigen Eigentum wird die Durchmischung aber wahrscheinlich nur über unterschiedliche architektonische Angebote zu bewerkstelligen sein und durch mietenreduzierende Maßnahmen.

Ängste vor einer Ballung von Sozialwohnungen sind schon rein rechnerisch unbgründet, für die nächsten fünf Jahre sind im städtischen Haushalt Mittel für stadtweit 750 geförderte
Wohnungen vorgesehen. Davon ist schon die Hälfte in baureifen Projekten gebunden, auch die restlichen 450 Wohnungen können und sollen nicht allein auf dem Wasserstadtgelände entstehen, so Michael Dettte. „Leider stellen Land und Bund fast keine Mittel mehr für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung.“

Der Einfluss auf das Privatgelände ist nicht sehr groß, der Investor könne nur bedingt gelenkt werden. Welche Steuerungsmöglichkeiten es gibt, wird in der B-Plan-Erstellung zu
erörtern sein, die Zeit wird allerdings knapp, es scheint eine Reihe von Pflöcken bereits eingeschlagen zu sein. Das Vorgehen der Stadt wird von den Anwohnern als Überrumpelung wahrgenommen, sie fühlen sich allein gelassen.

Zusammenfassung: Daniel Gardemin, Sprecher Stadtteilgruppe B90/Grüne Linden-Limmer