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Drucksache 0767/2018: Ein Neuanfang im Ihmezentrum?

Wer genau hinschaut, merkt bereits seit einiger Zeit die veränderte Perspektive, aus der auf das Ihmezentrum geschaut wird. Es wird nicht mehr ganz so laut Abriss gerufen, erste Pioniere eignen sich Räume in dem großen Betonkomplex an. Das Kulturhauptstadtbüro hat seine Räume ganz oben in einem der Türme gefunden. Das bedeutet Neubewertung. Und nun präsentiert die Stadtverwaltung einen bemerkenswerten Vertrag (https://e-government.hannover-stadt.de/lhhsimwebre.nsf/DS/0767-2018) mit dem Eigentümer ‚Intown‘, der 83 Prozent der Großimmobilie hält. Bemerkenswert, weil der Vertrag so überaus zwingend den Eigentümer auf seine eigentliche Funktion verpflichtet, nämlich zu investieren. Wenn aus dem Eigentümer jetzt kein Investor wird, wird die Stadt wieder aussteigen. Es stimmt dann zwar nicht ganz, dass damit kein Schaden ensteht, denn es gehen weitere Jahre verloren. Aber mit so vielen Ausstiegsklauseln hat sich die Stadt – auch nach eigenem Bekunden – noch nie abgesichert. Nach zwei Jahrzehnten des Scheiterns (Links dazu siehe unten) will die Stadt nicht noch einmal mit leeren Händen dastehen. Herausgekommen ist ein Szenario, bei dem der Investor im Kern die Fassade der Erdgeschossebene, das Gebäude Ihmeplatz 5 und einen Teil des Einzelhandels anfassen muss. Das könnte der entscheidende Hebel werden, das gesamte Ihmezentrum umzukrempeln. Geld hat der Eigentümer. Aber will er, kann er, wird er? Nach all den Jahren der Enttäuschungen bleibt der herbe Nachgeschmack des wäre, hätte, wenn.

Heute haben wir also die entscheidende Drucksache verabschiedet. Der Vorgang war insofern alternativlos, als dass im Falle eines Gelingens genau diese Drucksache als entscheidend hervorgehoben werden wird. Im Falle eines Scheiterns wäre der Mehrheitseigentümer verantwortlich. Das hilft dann nicht aber beruhigt etwas.

Für alle, die sich für’s Detail interessieren, hier meine heutigen Fragen an die Verwaltung und die Antworten:

1. Zum Zeitplan

In der Drucksache heißt es, „das Bürogebäude Ihmeplatz 5 wird in der Zeit vom 1.10.2021 bis zum 30.9.2022 umfassend saniert.“ Das sind nur 12 Monate für sehr umfangreiche Sanierungsarbeiten 27.000 qm Büro- und Archivflächen. Bislang ist der Mehrheitseigentümer nicht durch zügige Umsetzung bekannt geworden. Im Gegenteil, allein für den in der hier vorgelegten Drucksache maßgeblichen Fassadennachweis, hat der Mehrheitseigentümer bald zwei Jahre gebraucht. Und gebaut ist die Fassade noch keinen Meter. Meine Fragen zum angestrebten Zeitplan:
– Sind die in der Drucksache vorgestellten Arbeiten – Fenster, Decken, Malerarbeiten, Bodenbeläge, WC-Sanierung, Beleuchtung, Brandmeldeanlage Fassadenarbeiten – in 12 Monaten Bauzeit realisierbar?
Antwort der Verwaltung: Der Zeitplan ist realistisch.
– Ist für den Umbau des Gebäudes Ihmeplatz 5 eine Baugenehmigung erforderlich?
Antwort: Nein.
– Ist nach den Umbaumaßnahmen eine Neubewertung des Brandschutzes für das Gebäude Ihmeplatz 5 erforderlich?
Antwort: Ja, ein angepasstes Brandschutzkonzept muss abgenommen werden.

Foto: Christian A. Schröder (https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Ihme-Zentrum_apartment_
complex_Ihme_river_Linden-Mitte_Hannover_Germany_07.jpg)

2. Zu den Eigentumsverhältnissen

Die Ausstiegsklauseln in der Drucksache sind richtig und nötig. Wir fühlen uns darin bestätigt, gegenüber undurchsichtigen Firmenkomplexen mit deutlicher Handschrift aufzutreten. Es kann nicht sein, dass einzelne Eigentümer Hannover über Jahrzehnte Schaden zufügen, so wie das der Hedgefonds Carlyle bspw. getan hat. Dennoch blockieren das Ihmezentrum auch rechtliche Fußfesseln. In der Vergangenheit habe wir erleben müssen, dass weitreichende Entscheidungen im Ihmezentrum immer wieder an der Komplexität der Eigentümerstrukturen und des Wohnungseigentumsgesetzes gescheitert sind. Meine Frage an die Verwaltung diesbezüglich:
– Greifen die Ausstiegsklauseln auch, wenn die Eigentümergemeinschaft Verzögerungen oder Nichterfüllung zu verantworten hat bzw. kann es sein, dass sich der Mehrheitseigentümer mit einem Verweis auf die Eigentumsverhältnisse bei der Fassadenerstellung von Regress frei stellen kann?
Antwort der Verwaltung: Nein, dann greifen die Klauseln nicht.

3. Zum Mehrheitseigentümer

Im Stern war am 4.4.2018 zu lesen, dass Firmen wie die Berliner Intown-Gruppe möglicherweise die Pflicht zur Offenlegung ihrer Eigentümer in einem neuen staatlichen Transparenzregister missachten. In der Drucksache steht, dass im August 2015 ein Eigentümer „Projekt Steglitzer Kreisel Berlin Grundstücks GmbH“ auftrat. Die Verhandlungen zum Mietvertrag seien aber mit einer Firma „Projekt IZ Hannover GmbH“ abgeschlossen worden. Dazu stellen sich Fragen:
– Handelt es sich bei den beiden genannten Firmen um ein und denselben Eigentümer oder Eigentümerin oder haben zwischenzeitlich Verkäufe stattgefunden?
Antwort der Verwaltung: Es handelt sich um eine Umfirmierung in eine Einobjektgesellschaft.
– Ist es sichergestellt, dass die Verträge zum Ihmeplatz 5 mit dem/der tatsächlichen Eigentümer/in geschlossen werden?
Antwort: Handelsregister und Grundbuch stimmen überein.
– Weiß die Verwaltung um die Vorwürfe des Verstoßes gegen das Transparenzgesetz und würden Verstöße gegen das Transparenzgesetz die Verwaltung zu einem anderen Handeln bewegen oder würde ein anderes Handeln gar gesetzlich erforderlich sein?
Antwort: Wenn die Recherche nach dem Eigentümer in Zypern endet, so ist das Unternehmen auch für uns nicht transparent.

4. Zur Infrastruktur

Der Verkehrsdezernent der Region hat angedeutet, sich eine Schienenverbindung zwischen Küchengarten und Schwarzem Bären vorstellen zu können. Im Zusammenhang mit der Drucksache stellt sich die Frage:
– Wenn am Küchengarten der Eingang einer Shoppingmall entsteht, Zigtausende von Büroquadratmetern neu belebt werden und neue Wohnungen im Ihmezentrum entstehen, muss dann nicht auch die Frage nach einer weiteren Straßenbahnlinie gestellt werden? Muss dann nicht auch der Standort des Hochbahnsteiges Küchengarten neu überdacht werden?
Antwort der Verwaltung: Die Verwaltung wird zu dieser Frage etwas liefern.

Städtebauliche Maßnahmen können das Ihme-Zentrum voranbingen

Für das Ihme-Zentrum, Hannovers größte Leerstandsimmobilie, sieht die Stadt Hannover keine Handlungsperspektive ohne die Mitwirkung des Gewerbeeigentümers, der rund zwei Drittel der Gesamtflächen von 285.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche hält. Eben dieser Großeigentümer zeigt aber wenig Neigung, auch nur die nötigsten Instandhaltungsmaßnahmen, geschweige denn Investitionen, zu unternehmen. Lediglich in den Verhandlungen zur Fortführung der Mietverträge mit der Stadt Hannover und den Stadtwerken macht der Gewerbeeigentümer die allernötigsten Zugeständnisse.

Diese Hängepartie ist vor allem für die über 2.000 Bewohnerinnen und Bewohner des Ihme-Zentrums und für auch für den Stadtbezirk Linden-Limmer äußerst prekär. Denn das Ihme-Zentrum verfällt zusehends, ohne dass ein Gesamtkonzept seitens des Mehrheitseigentümers noch der Stadt Hannover erkennbar wäre. Hinzu kommt ein von der Stadt Hannover erstelltes Gutachten, das als ein mögliches Szenario die Ketteninsolvenz aller rund 800 Einzeleigentümer darstellt. Wenn zunehmend weniger Parteien die größer werdenden Neben- und Instandsetzungskosten zu tragen haben, geraten die privat haftenden Eigentümer immer schneller an ihre Finanzierungsgrenzen.

Der Bezirksrat Linden-Limmer hatte deshalb zu Jahresbeginn auf Initiative des Bund Deutscher Architekten und der Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung unter Federführung der Grünen die Stadt Hannover vor dem Hintergrund der Nichttätigkeit des Mehrheitseigentümers aufgefordert, das Ihme-Zentrum und seine unmittelbar umgebende Infrastruktur mittels einer städtebaulichen Voruntersuchung auf Möglichkeiten der Sanierung hin zu prüfen (DS 15-2508/2015). Der Vorteil dieses städebaulichen Instruments ist u.a. die von unwilligen Eigentümern unabhängige Erstellung eines Gesamtkonzeptes.

Die Verwaltung der Stadt Hannover hat diesen Vorschlag vorerst abgelehnt, da sie nach wie vor auf die Mitwirkung der Eigentümer baut. Sie hält eine städtebauliche Voruntersuchung „für verfrüht, da bislang die Entwicklungsabsichten des neuen Investors noch zu unklar sind und sich eine eindeutige Haltung und Mitwirkungsbereitschaft der kompletten übrigen Eigentümerschaft ebenfalls nicht abzeichnet“ (15-2508/2015 S1).


Anhörung zur Situation des Ihme-Zentrums im Bezirksrat Linden-Limmer am 9.3.2016
Constantin Alexander (Bewohner des Ihmezentrums), Jürgen Oppermann (Vorsitz Verwaltungsbeirat), (Norbert Voltmer, Stellv. Bezirksbügermeister), Gerd Runge (Architekt)

Diese Einschätzung ist zweifelsohne nachvollziehbar, könnte aber auch zu dem entgegengesetzen Ergebnis führen, genau wegen der unklaren Entwicklungsabsichten eine eigene Perspektive mittels des Städtebaurechts zu erarbeiten. Damit würde die Stadt allerdings stärker in die Verantwortung und Handlungsrolle geraten, eine Option, die angesichts der großen Investitionsvulumina erhebliche Kostenriskiken birgt. Auf der anderen Seite ist in den Entwicklungsszenarien nicht gegengerechnet worden, welche Kollateralkosten auf die Stadt Hannover zukommen würden, wenn es zu der von ihr beschriebenen Ketteninsolvenz und dem Verfall des Ihme-Zentrums kommen sollte. Es läuft, sollte der Mehrheitseigentümer nicht doch noch investieren wollen, auf eine Loose-Loose-Situation hinaus. Entweder das Ihme-Zentrum verfällt weiter und die Stadt muss für Verkehrssicherungsmaßnahmen und weitere Auffanglösungen aufkommen oder sie subventioniert den Mehrheitseigentümer weiter mit Mietverträgen, für die sie heruntergekommene Büroräume erhält. Beide Optionen kosten viel Geld, ohne dass irgendeine Investition in die Bausubstanz getätigt wird.

Es wäre daher ratsam, neben den von der Stadt vorgelegten Szenarien jetzt mit einer städtebaulichen Voruntersuchung eine weitere Option auszuloten und nicht erst zu warten, bis wieder langjährige Mietverträge ausgehandelt sind und die nächste Krise das Objekt ereilt.

In einer Erklärung, die ich im Namen der Fraktion Bündnis90/Die Grünen auf der Bezirksratssitzung am 15.6.2016 abgegeben habe, fordern wir daher die Verwaltung der Stadt Hannover auf, im Ihme-Zentrum endlich auch die Instrumente des Baugesetzbuches einzusetzen.

Ihmezentrum Erklärung zur Drucksache 1367

Siehe auch:
Das Ihme-Zentrum – Ein starkes Stück Hannover
Das Ihme-Zentrum – Urbanes Zukunftsprojekt oder bürgerkriegsähnlicher Zustand?